Недвижимость в Испании в ипотеку

Эта страна казалась идеальным объектом для инвестиций в недвижимость, а ее ипотечная система - невероятно дружелюбной даже к иностранцам. Что изменит кризис?

.В основе испанского ипотечного механизма лежит детально проработанное законодательство. Закон об ипотеке был принят 60 лет назад, и на протяжении всего прошедшего периода в него вносились многочисленные поправки. Государственная программа поддержки ипотечного кредитования, снижение процентных ставок, увеличение объемов жилищного строительства и рост спроса за счет возрастания численности населения (в том числе и 4 млн иммигрантов), а также рост доходов населения обеспечили стабильное развитие ипотечного рынка. В период с 2000 по 2007 год он вырос более чем в 4 раза по отношению к ВВП и достиг в 2007 году 634 млр евро. Ежегодно объем выдачи кредитов подрастал в среднем на 16%.
Более 98% ипотечных кредитов в стране имеют вариабельный процент, привязанный к величине EURIBOR. Это дало право премьер-министру Испании Хосе Луису Родригезу Запатеро обвинить Европейский Центробанк в ухудшении ситуации в стране в связи с постоянным ростом данного финансового индекса.
Испанский ипотечный кризис сродни американскому, банки давали кредиты населению под недостаточное обеспечение. Но, в отличие от США, в Испании отношение к долгам более ответственное. Здесь принято выручать родственников: ответственность никогда не замыкалась на конкретном должнике, но разделялась всеми членами большой семьи.

ДОН КИХОТ НА УЛИЦЕ ЖИВЕТ...
До вступления в зону евро недвижимость в Испании была сравнительно не-дорогой: в 90-е годы для покупки жилья было достаточно 3,5 годовых заработка среднего испанца, к 2006 году их требовалось уже шесть. Чтобы получить представление об уровне доходов испанцев, напомним, что в 2007 году среднестатистический испанец зарабатывал 17 000 евро в год.
Строительный сектор стал локомотивом развития страны: его доля составляла более 10% экономики Испании. Рынок недвижимости по сравнению с европейскими соседями был широко открыт для иностранных инвесторов. Цены на жилье постоянно росли: с 1997 года по 2007 год - на 280% (некоторые источники называют и более высокие проценты).
Аналитики полагают, что достигнутый уровень цен оказался необоснованным, цены превышали реальную стоимость жилья как минимум на 35%. И вот - резкое замедление: в первой половине 2008 года было продано на 28% меньше квартир и домов, чем за аналогичный период 2007 года. В целом по стране около 600 000 объектов вновь построенного жилья остались непроданными; в провинции Castilla-La Mancha не продано 69% из построенного за последние 3 года жилья. Впервые за 10 лет цены на новое жилье начали падать. Deutsche Bank предсказывает падение цен на недвижимость на 35% к 2011 году.
Проблемы «локомотива экономики» оказались критическими для страны. В мае 2008 года было продано автомобилей на 31% меньше обычного, а в июне на 6,8% снизилось потребление продуктов питания. За последние 12 месяцев число безработных выросло на 425 000, достигнув 9,9%; к концу 2008 года правительство прогнозирует рост безработицы до 10,4% (последний раз такой уровень отмечался в 1998 году) и до 12,5% - в
2009 году.
Правительство Запатеро выделило около 100 миллиардов евро государственных денег в 2008 году, чтобы гарантировать выпущенные в этом году банковские кредиты. Правительство разрабатывает программу поддержки и на 2009 год. Тем временем эксперты сходятся в одном: сегодня Испании необходим жесткий контроль. Пока нет информации о том, как изменятся (и из-менятся ли) условия получения кредита для иностранного покупателя, поэтому рассмотрим их в том виде, в котором они существовали до сих пор.

ВХОДНОЙ БИЛЕТ
Условия получения ипотечного кредита для иностранца при покупке недвижимости в Испании проще, чем во многих других европейских странах, и это всегда было важным аргументом для тех, кто собрался купить недвижимость за рубежом. Учитывая, что в условиях кризиса цены на жилье упали уже на 20%, можно ожидать, что популярность Испании для зарубежных покупателей не снизится.
Наемным работникам для оформления ипотеки достаточно представить в испанский банк действующий заграничный паспорт и следующие документы, подтверждающие доход заемщика:
- для граждан России - справка о доходах форма 2 НДФЛ;выписки с личных банковских счетов за последние 12 месяцев, из которых видно, что деньги поступают регулярно;
- справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты и продолжительности работы в данной организации;
- необязательна, но желательна, справка из банка о наличии депозитов (если они есть);
- необязательно, но желательно для подтверждения своей платежеспособности свидетельство из государственного органа о владении недвижимостью в РФ с указанием размера в квадратных метрах и записью, что нет никаких обременении.

Для имеющих собственный бизнес часто проще представить документы по описанному выше варианту (работа по найму):
указывается должность генерального директора и соответствующая зарплата.

Либо владельцы собственного бизнеса могут представить в банк следующие документы:
- документы о размере личного дохода (имеется в виду не прибыль фирмы, а личный доход);
- баланс фирмы за предыдущий и текущий годы;
- выписка из банка о движениях на счете фирмы за последний год;
- свидетельство о регистрации фирмы;

Кроме того, необязательны, но желательны: документ о доходах фирмы из налогового органа (если фигурирующие в нем цифры могут оказаться полезными при рассмотрении возможности выдачи кредита); справка из банка о наличии депозитов; свидетельство из государственного органа о владении недвижимостью без обременении

МЕЧТА В КРЕДИТ ПОД 6% годовых
Ипотека в Испании обычно выдается на 5-25 лет, реже - до 30 лет. Для лиц, не являющихся гражданами Испании или стран Евросоюза, размер ипотеки составляет максимально до 60% от оценочной стоимости покупаемой недвижимости или от суммы, которая указывается в эскритуре(купчей). Размер предоставляемой ипотеки всегда рассчитывается банком,исходя из меньшей из этих двух величин. Процентные ставки по ипотеке составляют примерно 6,0% годовых и ежегодно корректируются в зависимости от изменения европейского финансового индекса EURIBOR. Размер ежемесячных выплат по ипотечному кредиту не может превышать 40% от суммы месячного дохода получателя кредита.
В случае покупки недвижимости семейной парой рекомендуется представлять все документы на обоих супругов. Так банк подстраховывает себя: если один из супругов не сможет хотя бы временно работать, второй супруг будет продолжать осуществлять выплаты. По желанию покупателя в ипотечный договор могут быть вписаны несколько человек, в том числе и не родственники.

Личный опыт: Сарагоса без вопроса!
Наталья В., 37 лет:
Я вышла замуж за испанца из маленького городка. Жизнь в этом городе казалась мне невыносимой по сравнению с родной Москвой. Тогда мы переехали в Сарагосу (в ней 1,3 млн жителей) и через 4 года решили купить жилье.
Дело было в 2005 году - в тот год цены в Сарагосе выросли на 16%. Но нас это не остановило, так как к 2008 году - году проведения ЭКСПО - цены должны были вырасти еще больше, надо было торопиться.
Сначала выбрали район. Как и во многих других городах, загородные таунхаусы (unifamilar по-испански) хороши всем, кроме пробок по дороге на работу в центр. В центре цены кусаются, а бурная ночная жизнь веселит туристов, но не обитателей квартала. Выбрали нечто среднее: квартал, соседствующий с центром, застройки 60-х годов прошлого века. Трудно было найти квартиру с местом в подземном гараже - обычной опции для современной застройки, но редкой в более старых кварталах. Наконец нам повезло, и поиск по газетным объявлениям вывел на хозяина - какая удача, сэкономим на агентстве! Около месяца мы собирали необходимые документы: по счастью, у мужа постоянная работа в университете, а у меня - в местной переводческой фирме, и для банка наш доход выглядел убедительно. А сама сделка совершилась мгновенно: мы подписали все бумаги с представителями банков, нотариусом и продавцом за 40 минут. Теперь нам предстоит выплачивать кредит в течение 25 лет, что, конечно, не сахар. Зато нам есть что оставить нашему 4-летнему наследнику.

Открытие личного счета в банке занимает примерно полчаса. На этот счет переводится та часть суммы, которую покупатель выплачивает из личных средств, - желательно (но необязательно) перевести деньги до рассмотрения банком просьбы о займе. Оценка банком стоимости жилья занимает от 2 до 7 дней. Рассмотрение вопроса о предоставлении кредита происходит за 1-3 недели (за это время местное отделение банка успевает пере-править документы в центральное и получить ответ).
Купчая на недвижимость, ипотечный контракт, а также выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляются нотариальным актом и фиксируются в регистре собственности.
Расходы по оформлению сделки купли-продажи с использованием ипотечного кредита составляют примерно 9-10% от цены приобретаемого объекта: государственный налог 7% от цены покупки, указанной в купчей, комиссия банка, налог на оформление ипотеки, оплата услуг оценщика банка, нотариальный сбор и пошлина за регистрацию обоих договоров в государственном регистре собственности. При закрытии кредита раньше оговоренного договором срока штраф банку составит 1% от суммы преждевременного погашения.
Поскольку российские покупатели способны предъявить банку все более серьезную кредитную историю и внушительные доходы, можно ожидать, что мечта о жилье в Испании, невзирая на кризис, сбудется еще у многих россиян